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2つの空室対策(賃貸管理ブログ 品川区・目黒区・港区・大田区)

「空室対策」と聞くと、「空いた部屋をどうやって早く埋めるか?」ということに焦点が行きがちです。それは決して間違いではなく、私も適正賃料の査定やホームステージング、プロから学んだ写真撮影、入居者募集サイトの攻略、その他様々な戦略で早期満室を目指しています。

 

ちなみに、根本的な「空室対策とは何か?」を考えると、「空室(期間)を減らす」ということになります。そのための方法は、

①空室期間の削減

②空室(退去)の削減

の2つを実現する必要があります。つまり、もう一つの空室対策は「いかに退去を減らすか」ということになります。

 

しかし、空室対策が早期成約を目指す手法ばかり取り上げられるのは理由があります。それは、「入退去の多い方が不動産業者にとって都合が良い」からです。例えば、分かりやすく以下のような条件で検証を行います。

 

【物件】

・東急目黒線「不動前」駅近隣の2DK

・月額賃料15万円

・契約期間2年間

 

【空室成約時】

・仲介手数料1か月(借主から)

・広告宣伝費1か月(家主から)

→不動産業者は2か月分の報酬

 

【更新時】

・更新料1か月(家主0.5か月、不動産業者0.5か月)

・更新事務手数料0.25か月(借主から不動産業者が受領)

→家主様は0.5か月、不動産業者は0.75か月の報酬

 

そして、10年間で考えたとき、①3年毎に賃借人が入れ替わるパターン、②10年間同一の賃借人が借りたパターンを図にすると以下のようになります。

※わかりやすくするため、消費税は加算せずに計算します。

 

結果、①123.75万円、②45万円となりますので、不動産業者としては「①3年毎に入れ替わる」方が78.75万円も儲かるということになります。これが10部屋、20部屋になると、どのくらい収益が変わるのかは想像に容易いと思います。

 

では、家主にとってはどうでしょう?

 

結果、①-22.5万円、②30万円となりますので、①に比べて「②10年以上居住」の方が52.5万円も収益が増えます。更に、入退去に伴って経年劣化によるクロス貼り替えや床の補修等、退去者に請求できない原状回復費用が掛かることが想定されますので、前記差額52.5万円に加えて数十万円の費用が掛かることを考えると、100万円以上の差額が生じることも珍しくはありません。

また、室内の劣化や近隣相場の変動、築年数増加などによって賃料も見直す必要が出てくることも考えられますので、①の場合はその可能性が3回も控えていることになります。

 

これまで解説したことを踏まえると、不動産業者にとっては「退去を減らすための空室対策」というのは、取り組むメリットがありません。しかし、家主にとって退去は百害あっても一利なしといっても過言ではありません。

中には「入居者が定期的に入れ替わった方がその都度クリーニングできるので室内は綺麗に保てる」という意見も耳にしますが、入退去に伴う損失を考えると、更新の度に「更新の御礼」として水回りのクリーニングをサービスで行った方がよっぽど合理的です。

 

家主としては収益を最大化させるために「空室をいかに早く埋めるか」という空室対策に加えて、「退去を減らすための空室対策」にこそ力を入れるべきだと考えています。

私は数年前に投資用の区分マンションを購入し、今も保有していますが、退去になってしまうのがとても怖いです。退去通知が入ったことを家主様に伝えて悲しい反応をされるのも気持ちのいいものではありません。私は間違っても「よっしゃ!退去入ったから募集すれば手数料入る!」なんて気分にはなりません。

 

私は退去が少なければ少ないほど良いと考えていますので、そのためのアドバイスや提案は惜しまず行います。例えば、

未内見での申込は受けない→条件で決める人は条件で離れるため、短期解約が多い

ADは基本的に出さない→営業マンのゴリ押しで決まったお客様は短期解約が多い

賃貸トラブルを未然防止する→騒音問題やごみ問題での退去が多いため

定期的に入居者対象のアンケートを実施する→退去時に初めて物件の不満が分かるケースが多く、事前に対応しておくことで退去が防げるため

利益の多い年は設備投資を行う→宅配ボックスや防犯カメラ設置、古い給湯器一斉交換など、入居後の満足度を上げていく

物件のコンセプトを作っていく→ペット共生物件やコミュニティ賃貸などは長期入居が多くなる

など、その他様々な手法で長期入居を目指します。また、家主様の何気ない思い付きやアイデアが効果を発揮することも多々あります。

 

私の考える真の空室対策とは、

①まずは空室を埋めて満室を実現する
②退去を減らし、年間稼働率を上げる
③退去が発生した際は、良い入居者様との早期成約を実現する

の3段階となります。

 

小さな積み重ねが大きく収支に影響していきますので、ぜひ「退去を減らす方法=入居者様に満足していただき、長く住んでもらう方法」も考えて取り組んでみましょう。

ご愛読いただきありがとうございました。

 

 

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株式会社東京レント「ソリューション事業部」は1980年創業で管理戸数1,500戸以上の安心と実績に加え、革新的な手法で難題を抱える不動産オーナーを数々解決に導き、メディアや大型業界イベントでもセミナー講師を務める"賃貸"に特化したプロスタッフにより、空室や賃貸管理にお困りの不動産オーナーの「問題を解決(=ソリューション)」したいという想いから設立しました。

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