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入居者募集サイトの攻略①

最新更新日 2021年06月22日
執筆:宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士 三好 貴大

「SUUMO」「ホームズ」「アットホーム」といった入居者募集サイトに掲載を行うのは不動産会社になりますが、この掲載方法、入力する内容によって物件の問い合わせ数は格段に変わります。

つまり、不動産会社に募集を丸投げして後は決まるまで待つのではなく、理想はインターネットに掲載されたら入居者募集サイトから不動産オーナー様自身が物件を検索し、ちゃんと表示されるかをチェックすること、これからお伝えする入力方法が実践されているかをチェックすることです。

そのためには、まず入居者募集サイトにどのような項目があるか理解する必要がありますので、最も有名な入居者募集サイト「SUUMO」を例に、項目と対策を3回に分けてお伝えしていきます。(パソコン版を例に挙げます。)

 


入居者募集サイトで探す際、検索条件はまず「エリア」から選択することになります。大きく分けると「沿線」と「地域」のいずれかから探していくことになりますが、「東急目黒線の不動前駅から西小山駅の間のどこかから徒歩10分以内」などと「最寄り駅」で検索する方がほとんどなので、以下のような画面から検索条件を選択します。

「東急目黒線」を選択すると、駅を選択することになります。

入居者募集サイトの検索時はいくつでも選択できますが、入稿では最寄り駅を【3つ】登録できるようになっています。この「3つ」をどこにするのかが重要です。

例えば、

①東急目黒線・不動前駅まで徒歩10分

②東急目黒線・武蔵小山駅まで徒歩18分

③JR山手線・五反田駅まで徒歩20分

という物件があったとした場合、①のみ入力して、残り2つは空欄というもったいないケースを見かけます。お部屋探しをされる方には「五反田駅のすぐ近くが勤務先だから、満員電車に乗るより会社まで20分歩いて出勤できた方が楽」ということもあり、③を入力しておくことで問い合わせや成約に繋がるケースがあるため、最寄り駅は3つすべて埋めるように徹底するべきです。

 

また、コツとしては「なるべく複数の沿線を盛り込むこと」です。例えば、

①東急目黒線・武蔵小山駅まで徒歩3分

②東急目黒線・西小山駅まで徒歩11分

③東急目黒線・不動前駅まで徒歩12分

④東急池上線・戸越銀座駅まで徒歩13分

⑤都営浅草線・戸越駅まで徒歩14分

という物件があったとした場合、近い方から順番に①②③と入力しているケースも多く見かけますが、私なら①④⑤と入力します。なぜなら、不動前駅や西小山で探す人の多くは「目黒駅まで2駅~3駅以内」と検索するケースが多く、武蔵小山駅だけ入力しておけば包括できる可能性が高いです。

それ以上に、東急池上線や都営浅草線から徒歩15分以内で検索していた方の検索に引っかかれば閲覧の機会が増え、中には「え!武蔵小山駅まで3分以内なら1回乗り換えがあっても歩く時間を考えたら楽でいいじゃん!」と問い合わせ・成約に至る可能性もあります。

つまり、なるべく複数の路線を入力することで、検索した際に表示される可能性を最大限広げられるかが最寄り駅を入力する上では重要なポイントとなります。

 

上記だけで検索することが可能ですが、多くの方は次に以下を入力していきます。

写真の赤枠①②③は少し工夫することによって閲覧数を向上させることができ、結果的に問い合わせ数や成約期間に影響を及ぼします。①「賃料」については、「賃貸物件の賃料を設定するには」「賃料と管理費(共益費)の割り振り」をご覧ください。

 

②「駅徒歩」

不動産業界でも問題として取り上げられることが多く、「実際は徒歩16分だけど、徒歩15分の方が閲覧数が増えるので15分にしてしまおう」と事実とは異なる表示をしてしまうのは、当然に違反となります。しかし、中には少し工夫するだけで1~2分減らすことができるケースは少なくありません。中には5分削減できたケースもあるのです。

その理由は、入居者募集サイトでは、入稿が簡潔に行えるように物件住所を入力すれば最寄り駅までの距離を自動計測してくれますが、実態とは違った分数になっていることがあり、googleマップなどで検索すると分数が変わるケースがあります。

googleマップで検索した際も、物件と駅の中心地に起点が置かれますが、「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」では、「最も近い当該団地内の地点を起点又は着点として算出」と定めていますので、出発地点と到着地点の敷地をお互いに近付けることで、分数が変わることがあります。例えば、当社から武蔵小山駅までの距離を見てみましょう。

「14分」となっていますね。しかし、以下のように敷地の最も近い部分を起点にして調整すると、

「13分」と1分削減することができました。

特に敷地の広い物件や大きな駅の場合には分数を多く減らせる可能性があります。また、特に重要なのは「徒歩11分~12分」「徒歩16~17分」の物件で調査することです。なぜなら、検索する際の選択欄を見ると分かる通り、「駅徒歩」では「10分以内」「15分以内」と5分刻みになっており、徒歩11分と徒歩10分では大きく閲覧数が変わります。少しでも閲覧数を増やすことが問い合わせ数や成約期間の向上の秘訣です。

 

③「間取りタイプ」

 

突然ですが、以下の間取りは何でしょうか?

 

正解は・・・「2DK」となります。公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会では、DKやLDKの定義は以下の表ように定めています。

居室数DKLDK
1部屋 4.5帖以上8帖以上
2部屋6帖以上10帖以上

つまり、2つの居室(寝室)があるので、「2部屋」に該当し、9帖は「6帖以上10帖未満」なので、DK(ダイニングキッチン)となります。

 

次に、以下の間取りはいかがでしょうか?

 

正解は「1LDK」です。1つの寝室と15帖のLDK(リビングダイニングキッチン)となります。先の2つは何が違うのでしょうか?

DKと上の寝室の扉(引き戸)の有無だけです。

 

つまり、引き戸を残せば2DK、引き戸を外せば1LDKと2つの間取りが実現できますので、入居者募集サイトで2つの間取りを入力することも検討できます。2DKと1LDKの2つ掲載した場合、1LDKで入稿した方に対する問い合わせが多くなる場合も多々あります。

このように、大規模なリノベーション工事で多額な費用を掛けて、結果的に1LDKとしての用途に限定されるより、「2つ寝室が欲しい」と2DKに対するニーズも多く存在しますので、あえて2DKの状態を残して汎用性を高めておくことも重要です。

 


入居者募集サイトの検索条件の選択欄は、これまでお見せしたものの2倍ほどあります。それぞれに少し工夫を施すだけでチェックする項目が増えて、閲覧数を増やすことが可能になります。物件の特性に合わせて少しでも可能性を上げていくことが、早期成約に繋がっていきます。

次回は入居者募集サイトの攻略②ということで、アイデア一つで問い合わせ数や成約率の向上を期待できるチェック欄の対策についてお伝えしていきます。

ご愛読いただきありがとうございました。

 

 

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