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賃貸物件の賃料設定はどうやっていますか?

最新更新日 2021年09月20日
執筆:宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士 三好 貴大

 

これまで賃料や管理費などの設定を行う際はどのように行っておりましたでしょうか?

「従前は〇〇円だったので、今回もそうしよう」

「この周辺の相場はこのくらいだから、〇〇円にしよう」

「不動産会社に一任している」

といったケースが多く見受けられます。これまで空室の相談を受けたケースでも、不動産管理会社から上記のような提案を受けて賃料を決めているというお話しを多くお聞きしました。

 

このような感覚値に基づく賃料設定はごく一般的ではあるのですが、あまりに早く成約したり、空室期間が長引いたりと、成約スピードが不安定になることが多いです。なぜなら、感覚は人によって異なり、室内の状況や近隣相場の変動など複合的な要素が関係してくるため、感覚だけに頼ってしまうと適切な判断が出来ない可能性があります。

賃料設定では『成約事例を基にした合理的な算出』を行うことが重要で、現在ではインターネットの普及により多くの情報が得られるようになりましたので、以下の流れで設定を行うことが理想的です。

 

①類似物件の「成約事例」を収集
②各成約事例の「平米単価」を算出
③各成約事例の平米単価の「平均値」を算出
平均値×募集する物件の専有面積=「適正賃料」
⑤適正賃料に物件特性や市況、感覚値等により補正を行う

 

 

このような成約事例を基にした査定方法は「取引事例比較法」と呼ばれ、不動産鑑定でも使用される査定方法の一種です。また、「募集中の物件」ではなく、「成約事例」を集めるのは大きな理由があります。それは、「募集中=決まっていない」ということになりますので、お部屋探しをする方が適正だと感じる賃料かどうかは別の話になるのです。成約事例は「実際に契約に至った」ものになりますので、相場に最も近い数値となります。上記の流れをイメージしやすいように、簡単な例を挙げてみます。

 


【募集する物件】

・C駅から徒歩10分

・築15年

・専有面積30㎡

 

まずは、国土交通大臣が指定する公益財団法人東日本不動産流通機構が運営する不動産業者専用サイト「レインズ」を使用して、以下の条件で成約事例を調査します。

 

【調査する成約事例】

・C駅から徒歩6分~10分(1~5分、6~10分、11~15分で分類)

・築10年~20年(前後5年)

・専有面積27㎡~33㎡(前後3㎡)


 

①上記で検索したところ、以下3件の成約事例が見つかりました。

A:総賃料92,000円、専有面積28㎡

B:総賃料88,000円、専有面積30㎡

C:総賃料98,000円、専有面積32㎡

 

②平米単価を算出します。

A:92,000円÷28㎡=3,285円/㎡

B:88,000円、30㎡=2,933円/㎡

C:98,000円、32㎡=3,063円/㎡

 

③平均値を計算します。

A+B+C=9,281円÷3=3,094円(平均値)

 

④平均値×募集する物件の専有面積を計算します。

3,094円×30㎡=92,820円

 

⑤92,820円に対して補正をかけます。

ここでは分かりやすく、一旦はプラスマイナス0として総賃料92,820円とします。

 

上記の例では、賃料・管理費等合計額を千円単位で四捨五入して「93,000円」が適正賃料だと考えられますので、93,000円を賃料と管理費に分離させていきます。このように成約事例を基にして合理的に算出を行う場合、相場からズレることは少なくなります。


 

ちなみに、上記⑤の補正を掛ける際には、室内のリフォーム具合や他の成約事例に比べて立地はどうかなど、様々な要素を考慮して検討していきますが、成約事例を調べる際には重要なことがあります。不動産会社が成約事例を調べる際に最も使用するのは「レインズ」となりますが、レインズに「登録された日」と「成約した日」の期間がどのくらいなのかです。登録から数日で成約していれば相場より大幅に安かった可能性が考えられ、登録から1年以上経ってから成約していれば相場より大幅に高かった可能性があります。

 

最近では「コンペア式賃料査定法」という手法もあり、上記⑤の補正をより設備の有無や交換時期、その他様々な要素を理論的に計算するため、より合理的な算出が可能となりますが、そのためには本来とても膨大な情報とデータが必要となることから普及は進んでいません。もっとAIの技術などが発展すればごく一般的な査定方法になっていく可能性があります。

仲介業者や賃貸管理会社と賃料設定を打ち合わせする際には、このような合理的なデータや検討内容に基づいて査定しているかを気を付ける必要があります。もちろん、賃料設定が適正でもなかなか成約しないケースもあるため、様々なチェックポイントや取り組みを実施する必要があります。
次回は「賃料と管理費の割り振り」についてお伝えしていきます。

 

ご愛読いただきありがとうございました。

 

 

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