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定期借家契約(賃貸管理ブログ 品川区・目黒区・港区・大田区)

おそらく不動産オーナー様の多くは、過去に家賃滞納や入居者とのトラブル、契約違反、立ち退きなど、何かしらのトラブルを経験したことがあると思います。もちろん不動産オーナー様としては「良い人に長く住んでもらいたい」という考えの方がほとんどですが、悪い入居者が入ってしまうこともあり、そのトラブルには過度なストレスや経済的な損失が発生します。

 

もし、

・良い人だけが申し込みしてくれる

・入居後もマナーを守ってくれる

・万が一何かあったときは合法的に契約を解除できる

という理想を実現できる契約があるとすれば、知りたいと思いませんか?

 

それが「定期借家契約」です。

 

借主と賃貸の契約をする際、大まかに分けると

①普通借家契約(普通建物賃貸借契約)
②定期借家契約(定期建物賃貸借契約)

の2つの契約形態があります。

 

①普通借家契約(普通建物賃貸借契約)

普通借家契約は戦前から存在し、今なお主流となっています。まだ賃貸借に関する法律がなかった頃、貸主と借主の力関係には大きな差があり、借主の立場は非常に弱いものでした。不当に追い出されて家を失うのは可哀想で、社会環境としても良くないということから、借主保護の観点で徹底的に借主(入居者)が強く守られる法律が誕生し、現代の借地借家法となりました。

しかし、時代は変わり、現代では家賃を払わない、近隣に過度な迷惑をかける、ルールを故意に破るといった不良入居者であっても、借地借家法を盾に居座り続けることができ、明らかに借主が悪くても大家さんは弁護士費用や裁判費用、立ち退き費用などの支払いで大きな損失を被ってしまうことになります。

「あまりに大家さんの立場が弱いので、万が一不良入居者が入ってしまった場合の対策を何か考えられないか?」という強い想いから賃貸業界で生み出されたのが「定期借家契約」を活用した賃貸スキームです。

 

②定期借家契約(定期建物賃貸借契約)

定期借家契約は2000年3月に施行され、当初は「3年後に建物を取り壊すのでそれまでの間だけ貸したい」「3年間海外出張に行くからその間だけマイホームを貸したい」などの「期限を設けて賃貸したい」というニーズに応えるため制定されました。普通借家契約では「更新」という概念が存在しますが、定期借家契約には「更新」という概念がなく、要件を満たして契約当初に定めた期限が到来すると契約は当然に終了となり、借主は必ず明け渡さなければならないというものです。これにより、「期日が来たのに退去してもらえない」というトラブルを最大限回避することができるようになりました。

そして生み出されたのが、例えば定期借家契約で2年間契約し、契約期間中に特段のトラブルがなければ満期の翌日を始期として、再度定期借家契約で2年間契約(再契約)するというスキームです。これにより、賃貸中に悪質な家賃滞納や近隣との過度なトラブルなどが発生した際は、再契約を行わずに契約を終了させることで、合法的に退去を求めることが可能となります。

 

不動産オーナー様の懸念としては、「確かに大家にとってメリットがあるのは分かったけど、借主にとって都合の悪い契約だから申込が入り辛くなったり(① 申込意思への影響)、インターネットで調べると相場に比べて家賃が10%ほど安くなると書いてあったり(② 賃料の減額)、デメリットがあるんじゃないのか?」という懸念も多く浮かび上がります。

ご安心ください。事前に対策を行うことでデメリットは回避することができます。

 

① 申込意思への影響

まずは、借主の立場から考えてみましょう。お部屋探しをする際に心配されることの一つとして、「引越ししてきたら変な人が住んでいて、トラブルになったりしないかな・・・」という不安があります。

定期借家契約のメリットは、入居後に不良入居者と発覚した場合、契約期間の満了まで待てば退去してもらえることですが、もう一つのメリットとしては、そもそも退去を求められそうな心当たりのある方は入居しないということです。なぜなら、2年後に退去しなければいけなくなると引越しの手間や費用も掛かるので敬遠するからです。

つまり、新築時から定期借家契約を採用したり、建物一棟を徐々に定期借家契約に切り替えていったりすることで、「変な人が住んでいない」「万が一変な人が引越ししてきてしまっても大丈夫」という安心感に繋がり、借主にとってメリットを感じてもらえます。

 

ちなみに、私が内見時や申込時に定期借家契約の説明をする際は、以下のように伝えます。

「賃貸の契約には大まかに2種類あるのですが、1つは普通借家契約、もう1つは定期借家契約となります。一般的にはこの普通というものが多いのですが、借主が圧倒的に強く守られた法律になりますので、万が一家賃滞納が酷い、近隣に騒音で迷惑を掛ける、ごみ屋敷にしてしまうなど悪質な入居者が入ったとしても出て行ってもらうことはできません。
この定期という契約は、期間の満了で契約が終了しますが、借主と貸主の双方同意の上で再度契約をしましょうというものになります。そうすると、万が一近隣に迷惑を掛ける方が住んでしまっても退去してもらうことができますし、そもそもそういった心当たりのある入居者は入らないので、建物全体の管理状況が良くなります。
ただ、大家さんとしてはあくまで良い人に長く住んでもらいたいと考えていますので、多少のトラブルでどうこう言うことはないですし、かえって変な人が住んでいる可能性が極めて低いという安心感のある物件なので、皆様快適に生活していただいています。

上記の説明を行うことで「①申込意思への影響」のデメリットはなくなります。ただし、大手法人との契約では社内規定で定期借家契約の物件は契約できないと定められていることがありますので、その際は入居者(大手法人の従業員や役員)の人柄に問題がなければ、普通借家契約も可能としましょう。

万が一、「悪いことはしないですけど、定期借家契約だと2年後に出ていかなければいけない可能性があるのは不安なので、普通借家契約なら申込したいのですが」と相談を受けたら、間違いなく断りましょう。そのような交渉や相談を持ち掛ける方は、とても神経質なことが入居後に発覚したり、心当たりを隠していたりする可能性が極めて高いからです。

 

② 賃料の減額

次に、基本的に「長く住んでもらいたい」と考えている場合は、減額する必要はありません。私の経験上では、定期借家契約によって相場から下げることになったケースはなく、物件の特性に応じて増額しても問題なく成約しています。

また、「更新料」はなくなりますが、その代わりに別の名目で更新料同等額を受領しますので、不動産オーナー様にとってはメリットが大きく、貸主・借主ともに特段のデメリットはありません。

しいて挙げるとすれば、定期借家契約には満たさなければならない法律要件がありますので、扱うには多少の知識と手間が必要となり、仲介や管理を行う不動産業者の労力は増えますが、不良入居者が入った場合のトラブル対応や立ち退き請求の労力を考えると比べ物になりません。

 

私は入居者募集を行う際、例外を除いて全件『定期借家契約』での契約を行っています。

ご愛読いただきありがとうございました。

 

 

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