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入居者募集サイトの攻略③

最新更新日 2021年06月24日
執筆:宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士 三好 貴大

前回は入居者募集サイトの攻略②ということで、「TVモニター付きインターホン」「ペット相談可」「楽器相談可」のチェックボックスに対する対応策をお伝えしました。

 

今回は残りの4つについてお伝えしていきます。

 

事務所利用可

これは反響率に大きく変化をもたらす可能性のあるチェックボックスです。私の経験上、空室を募集する不動産業者から「事務所利用可能にしますか?」とそもそも聞かれたことがない方がほとんどだと思います。もし聞かれていたとしても、「知らない人が出入りするのはやめてほしい」と懸念されていたことと思います。

私も不特定多数の出入りや、法人の登記簿謄本に物件住所を登録されてしまうのは避けた方がいいと思います。そのような考えから敬遠されがちなのですが、特に問題のないケースもあります。

 

例えば、

・古物商の免許を取るために自宅で事務所登録をしたい

・ネット販売のビジネスをしていて、住居兼事務所で使いたい

・個人事業主で在宅ワークが多いので、住居兼事務所として借りて経費計上したい

などです。

 

しかし、住居兼事務所で借りることのできる物件はとても少なく、入居者募集サイト「SUUMO」で検索したところ、

東急目黒線全駅を無条件で検索 →29,020件

上記+「事務所利用可」にチェックで検索 →745件

でした(執筆時点)ので、東急目黒線では事務所利用可は2.6%で、残り97.4%は事務所利用不可ということになります。つまり、希望条件を入力して検索した際の該当が100件だった場合、「事務所利用可」も含めた際には97件の競合物件は消えるということになります。

 

私は過去にこの戦略で何件も成約していて、住居兼事務所として利用された方で事務所利用が理由でトラブルになったケースはありません。ぜひ新しい選択肢として取り入れてみることをオススメします。

 

 

ルームシェア可

本音を漏らすと、私はオススメしていません。なぜなら原状回復が発生した際に揉めるケースが多く、気付いたら申告のなかった人が住んでいたというケースも多々見受けられます。

例えば、2DKで契約者と友人が居室を一つずつ使用した場合、契約者が綺麗に使用していたとしても、友人の部屋がタバコのヤニ汚れやその他破損・汚損で原状回復費用が多額になることがあります。その際、原状回復の責任を負うのは「契約者」となります。

 

しかし、原状回復費用を請求しても契約者は「やったのは友人だから納得できない」と反論し、友人に連絡しても「自分は契約者じゃないから関係ない。入居時に敷金は折半で払ったからそれで何とかしてくれ」と言われ、話がまとまり辛いことがあります。

ルームシェア可で募集する際には、同居人にも連帯保証人になってもらう、人柄を確認する、注意事項などを事前にしっかり説明するなど対策を徹底しましょう。

 

 

高齢者歓迎

高齢者の賃貸物件探しはとても難航します。元付業者や大家さんから断られるケースが多いですが、その理由は「孤独死(孤立死)」のリスクです。

 

一般的に老衰による自然死や病気による病死は告知事項に当たらない(説明義務はない)とされていますが、万が一お部屋内で亡くなってから長期間経過して腐乱していた場合は告知事項になるとともに、原状回復に多大な費用が発生したり、募集賃料を下げたり、良いことは一つもありません。

その反面、高齢者は「安易に引越しできない=空室リスクが低い」ということなので、安定稼働に繋がることが多々あります。重要なことは、自然死や病死してしまった場合にも早く発見できることだと考えています。

 

そのための対策として、入居時に安否確認や見守りサービスに加入することを条件とすれば、極めてリスクを減らすことができます。例えば、

・センサーをトイレのドアに取り付けて、24時間開閉がなかった場合に発報する

・24時間ガスの使用がなかった場合に発報する

・毎日決まった時間に自動アナウンスで電話が行き、プッシュして回答する

・ヤクルトの配達

など、サービス内容は多岐に渡ります。

 

私はそのような対策を取ってリスクを回避しながら、今後の高齢化社会に対応していくことが重要ではないかと考えています。

 

 

DIY可

最近はプチDIYブームと言われ、入居者自ら賃貸物件の宅内に棚を作ったり、壁紙やレンガを貼ったり、塗装したりとカスタマイズできる物件が普及し始めています。国交省からもガイドラインや賃貸借契約書の書式例が公開されており、注目を集めています。

 

DIYのメリットは圧倒的な差別化と、入居期間の長期化を期待できる点です。「SUUMO」で検索したところ、

東急目黒線全駅のみチェックして検索 →29,020件

上記に加えて、「事務所利用可」にチェックして検索 →なんと1件!

でした(執筆時点)ので、DIY可の物件は別の媒体で募集されることが多いですが、いずれにしてもSUUMOでは0.003%という極めて低い数値となりますので、圧倒的な差別化になります。

 

また、日本に比べて海外では賃貸物件の入居期間が長い傾向にあります。海外ではDIYに寛容で、入居者自身がマイホームのようにDIYすることで、愛着と住みやすさを生み出していることが要因だと考えられています。

では、大家さんが気合を入れてリフォームした物件をDIYされてしまってもいいのか、というとそういう訳ではありません。私は部分的にDIYを認めることをオススメしています。

 

一部の壁にアクセントクロスのように「OSB合板」を貼り付けて、その部分のみDIY可能にするというのも一考です。OSB合板の場合は使い方次第でオシャレになりますし、材質が固いので自由に棚を固定することができます。ただし、貼る場所によって消防法上は問題ないか確認しておきましょう。

Decor blanc Work’s Blog引用

 

このように、一つずつ条件を見直して少しの可能性でも広げることによって、早期成約に繋がっていきます。入居者募集サイトにはまだまだ攻略するためのポイントがありますが、またタイミングを見てお伝えしたいと思います。

ご愛読いただきありがとうございました。

※パート1はこちら

 

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