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賃貸管理

資産価値の向上を実現する賃貸管理

ソリューション事業部の代表スタッフを務めている三好と申します。

賃貸管理会社の行う「賃貸管理」とは、主に「集金管理」と「トラブル対応(窓口)」の2つですが、賃貸管理会社によってサービスの品質は大きく異なります。私が不動産オーナー様から過去に相談を受けたケースでは、

・家賃滞納が常習化している

・入居者トラブルが頻発している

・対応が遅く、依頼してもすぐ動いてくれない

・担当者がコロコロ変わり、担当者によって能力も差が激しい

・何かをお願いしても言い訳ばかりで協力してくれない

など、多岐に渡るお悩みを聞き、コンサルティングを行ってきました。

 

しかし、上記のようなお悩みには一つの共通点があり、それは「賃貸管理会社が要因」です。

家賃滞納は入居者の選別や保証会社加入の検討、滞納時の早期対応を実施すれば、限りなくゼロに近付けられます。入居者同士のトラブルも間に入る賃貸管理会社の対応一つで結果は大きく変わります。私は「集金管理」や「トラブル対応」といった通常の管理業務はもちろん、それ以上の付加価値の提供をどれだけ行えるかを常に心掛けています。

 

私が賃貸管理として携わった案件では、

・5年間頭を抱え続けた悩みが3か月で解決した

・年間収支が800万円以上も増えた

・これまでの賃貸管理会社では取り合ってくれなかったアイデアを実現して成功させてくれた

・今までと同じリフォーム費用でもっと大規模なリフォームが実施できるようになった

・何でも聞けばすぐに回答をくれるので助かっている

など、嬉しい言葉を多くいただき、管理委託契約の新規受託(年間)に伴う集金管理年額は約9,000万円となっております。

 

ソリューション事業部では、様々な手法を活用して入居後のトラブル発生率を最小化させながら、お持ちの不動産が生み出す収入の増加と不要な支出の削減により収益を最大化させ、良好な賃貸経営を実現させます。

その秘訣や当事業部の強みは数多く存在しますが、その中でも重要な6個の強みを紹介致します。

 

 

賃貸管理の特徴①:安心の家賃集金管理

当事業部の家賃集金管理では、家賃滞納の未然防止や独自の督促手法により家賃回収率・家賃送金率は100%となります。また、創業40年を超える当社では居住用の賃貸管理を主軸としており、景気に左右されず当社の経営状態は非常に安定しているため、皆様安心して家賃集金管理をお任せいただいております。

 

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賃貸管理の特徴②:炎上させないトラブル対応

当事業部では迅速かつ的確な対応に加え、行動力と姿勢を示すことで円満な早期解決を実現します。

トラブル対応は大きな揉め事になってからでは、トラブル発生の直後と比べ物にならないくらい解決が困難になります。もし弁護士との話し合いになってしまうと解決までに掛かる時間や費用、ストレスは格段に増えます。

賃貸トラブルによる不動産オーナー様の損失を最小限にするため、未然防止をはじめ様々なテクニックを駆使してトラブルの抑止に取り組みます。

 

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賃貸管理の特徴③:バックマージンの撤廃

私が不動産業界の慣習で疑問を抱き続けているのが「バックマージン(キックバック、紹介料)」です。原状回復工事やリフォーム工事、保守点検などの本来の価格に10~20%ほど水増しし、その分をバレないように不動産業者が紹介料等の名目で金銭を受領します。

これは珍しいことではなく、多くの不動産業者で行われているのが実態です。私は適正な報酬は受領し、その対価として不動産オーナー様の利益を最大化させることが使命だと考えていますので、決して工事代金の水増しはせず、バックマージンは受領しません。

これだけで従来の原状回復工事やリフォーム工事、保守点検などの費用が10%以上削減できるため、年間の収支が大きく変わります。

 

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賃貸管理の特徴④:定期借家契約(定期建物賃貸借契約)の採用

賃貸経営には家賃滞納や入居者との賃貸トラブル、契約違反、立ち退きなど、様々なトラブルが発生するリスクがあります。「良い人に長く住んでもらいたい」と考えていても、時には不良入居者が入ってしまうこともあり、過度なストレスや経済的な損失が発生します。

もし、

・良い人だけが申し込みしてくれる

・入居後もマナーを守ってくれる

・万が一何かあったときは合法的に契約を解除できる

という理想を実現できる契約があるとすれば、誰もが望むものだと思います。

 

その理想を叶えてくれるのが「定期借家契約」です。

万が一、不良入居者が入ってしまった場合は合法的に契約満了を持って退去させることができ、第一にそのようなリスクのある物件を不良入居者は選ばないため、賃貸トラブルの発生率が格段に減ります。更に、少しの工夫で成約期間にも影響が出ず、賃料を下げる必要はなくなるため、不動産オーナー様にとって安心の賃貸経営を実現できる手法なのです。

 

しかし、定期借家契約がまだまだ普及していないのは、様々な法律要件があることと、従来の普通借家契約に比べて手間が増えるため、不動産業者が敬遠しがちということが大きな理由です。当事業部では不動産オーナー様をはじめ、入居者様や管理会社の健全な環境作りのために一部の例外を除いて全件定期借家契約を採用しています。

 

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賃貸管理の特徴⑤:収入の最大化

収入を増やす手法は「既存の収入を増額する」「新しい収入源を増やす」の2つですが、注目するべきは「新たな収入源を増やす」ことです。

 

【実例1】貸し看板

部屋や駐車場など、不動産は全般的に「平面」を使用した収入源となりますが、意外と盲点になるのは「立面」を活用した「貸し看板」です。看板は立地によって大きく賃料が左右しますが、もし建物が駅から近い、あるいは大通り沿いや商店街に面している場合は思わぬ収益源になる可能性が高いです。

私の携わった実例では、約35万円で既存のフェンスに貸し看板を設置したところ、年額660,000円で成約したため、利回り188%以上(一般的な投資用不動産の表面利回りは6%前後です)という驚異的な利回りを実現した収入源となりました。立地により更に高額な賃料での成約も見込める可能性があるため、ぜひ検討してみましょう。

注意点としては、地域によって屋外広告物条例や大きさによって工作物確認申請が関係することがあるため、事前に専門家へ相談の上で進める必要があります。

 

【実例2】携帯基地局

「屋上」を活用して新たな収益源を生み出すことができるのは「携帯基地局」です。建物の立地や高さ、近隣の設置状況によりますが、複数ある携帯会社に設置を打診すると成約に至る可能性があります。賃料相場は近隣の駐車場1~2台分と言われていますが、交渉次第では更に多くの賃料で契約できる可能性もあります。

私の携わった実例では、屋上塔屋に某携帯会社の携帯基地局を1基設置し、年額約1,200,000円で成約しました。ここで注目すべきは、携帯基地局の設置は携帯会社が行うため、不動産オーナー様は初期投資が不要となります。また、電気代も携帯会社が負担するため、不動産オーナー様のランニングコストも0円に近いです。

注意点としては、構造計算またはそれに類するものを行ってもらうことで安全性の確認を行い、万が一の事態になった場合の責任の所在を契約書で明確にしておいた方が安心です。しかし、携帯基地局の落下等による事故のリスクは限りなく低く、総務省からの発表によると携帯基地局による人体への影響もないと公表されていることから、安心して導入できます。

 

【実例3】バイク置場

駐輪場や駐車場の確保は困難ではありませんが、なかなか探しても見つからず、需要に対して供給が足りないのが「バイク置場」です。

幅1メートルと縦2メートルくらいのスペースがあれば充分賃貸することが出来るため、中途半端な空きスペースの活用や駐車し辛い区画を小分けに区分してバイク置場に変更するなど、汎用性があります。その他、空きスペースを駐車場にする、駐輪場を有料化するなどの活用方法もあります。

 

上記は一例に過ぎませんが、新しい収益源を生み出す方法は数多く存在します。不動産オーナー様の所有している建物や土地の特性を理解して、収入を最大化させる提案を行っています。

 

 

賃貸管理の特徴⑥:不要な支出の削減

賃貸経営には様々な支出(損失)が発生します。まず、以下のキャッシュフローの図をご覧ください。

不動産オーナー様にとって基本的な支出となる項目は、左から順に「空室損」「運営費」「ローン返済」「税金」の4つです。これらを1つずつ見直すだけでも純利益や手取り収入が増える可能性があります。「空室損(=空室期間)」を最小限にする手法は「入居者募集」のページをご覧いただければと思います。

 

「運営費」は最も手軽に見直すことができる項目で、代表的なものでは保守管理費や光熱費、修繕・リフォーム費用などが該当します。実例を交えて説明します。

 

【実例1】保守管理費

建物の維持管理をするには、様々な保守管理費や点検費用が発生します。例えば、「定期清掃」「消防設備等点検」「エレベーター保守点検」「給水設備点検」など、建物によりその他多くの保守管理費が発生することがあります。

私の携わった実例では、エレベーターの保守管理費だけで年額818,400円を削減しました。私の経験上では建物竣工時から同じ保守管理契約を継続しているケースが多く、「保守管理会社」と「保守契約」の2つを見直すだけで大きな改善が図れる可能性があります。

また、別の実例では「定期清掃」「給水設備点検」「消防設備等点検」「防火対象物点検」「駐車装置保守点検」「エレベーター保守点検」「24時間機械監視」の7つを見直し、年間820,000円の支出削減に成功しました。

しかし、これらは安易に削減すると思わぬトラブルに見舞われる可能性もありますので、リスクも支出も最小限に抑えられるために様々な知識を吸収して実践しています。

 

 

【実例2】火災保険の活用

「建物に火災保険を掛けているが、申請したことがない」という不動産オーナー様は非常に多いです。なぜなら「火災保険は火事が起きた時しか使えない」と認識しているケースが多いからです。しかし、実は多くの場面で申請することができ、保険金の受け取りにより修繕費用を実質的に相殺できます。

 

火災保険には様々なプランがあります。例えば、

1) 台風による風や飛来物で破損が発生した際に認定される「風災」補償
2) 気付いたら外壁や塀に何かがぶつかったと思われる破損が発生した際に認定される「不測かつ突発的な事故」の補償
3) 雷や機械の不具合によってエアコンや給湯器といった設備が破損した際に認定される「電気的・機械的事故特約」

※名称は保険会社によって異なります。

など、非常に多くの場面で認定される可能性があり、「事故時諸費用特約(臨時費用特約)」が付いているケースが多いため、実際の被害額より10~30%も多く保険金を受け取れます。今まで自費で直していた修繕も火災保険によって賄えるケースが多く存在するため、私は積極的に申請できるようアドバイスしております。

 

また、借主は賃貸借契約や更新(再契約)時に必ず火災保険に加入します。その中には「借家人賠償責任保険」が必ず組み込まれており、入居中または退去時の「原状回復」でも多くの場面で認定されます。

例えば、

1) 誤って割ってしまった窓ガラス(7万円)

2) ドライヤーを落として割ってしまった洗面台(10万円)

3) 突っ張り棒を強く設置しすぎて穴が空いた壁(6万円)

4)キッチンの扉を開きすぎて壊してしまった(7万円)

5)バケツを倒して下階に漏水し、クロス貼替や給湯器コントローラー交換、それらに伴う家財移動費(25万円)

などは、私が過去に申請して認定された一例です。

 

その他、借主の保険にはほとんど「個人賠償責任保険」も組み込まれているため、

例えば、

1) バルコニーから鍵を落として車のボンネットをへこませてしまった(17万円)

2) 子供が自転車で他人の車にぶつかって傷をつけてしまった(13万円)

3) ガラスの熱割れ(7万円)※加入している保険によります。

なども私の経験上では認定されています。

 

原状回復費用は、不動産オーナー様はもちろん、借主もなるべく負担したくないというのが本音です。火災保険を活用することで貸主と借主の双方にとって負担を減らすことができる可能性があります。

 

 

【実例3】修繕・リフォーム工事費用

修繕・リフォーム工事は不動産会社や昔からの付き合いで依頼しているケースが多いですが、相場よりも高く行っているケースが見受けられます。

例えば、

1) クロスや塗装などの【単価が高い】

2) キッチンや洗面台などの設備が【定価と同額】になっている

3) エアコンや給湯器が故障したため【リフォーム会社に依頼】している

などです。

 

【単価が高い】かどうかを見分けるには、様々なリフォーム会社と付き合って経験を積まないと判断が付きません。また、現場状況により金額が高くなる明確な理由が存在する場合、量産品ではなく少量生産の高い製品を使用する場合など、状況により一概に高いか安いかを判断することは難しいため、プロの知識が必要となります。

また、キッチンや洗面台などの設備はリフォーム業者または下請け業者が仕入れる際に定価の何割か安く仕入れ、そこに利潤を加えて見積もりを提示しますが、定価より大幅に安くなるのは確実です。【定価と同額】な製品は余程特殊な事情がなければあり得ません。金額だけで見ればインターネットで製品を注文し、職人に設置・施工のみ依頼するのが最も安くなりますが、工程管理や万が一製品に問題があった場合に「製品本体」と「職人」のどちらに責任の所在があるのが不明確になるため、相応の知識と経験がなければそのような発注方法は避けた方が無難です。

中にはリフォーム会社が利潤を大きくするために単価を大幅に上げているケース、紹介した不動産業者にバックマージンを払うために単価を上げているケースなど、不動産オーナー様にとって不都合な値上がりとなっているケースも多々見受けられます。

 

また、エアコンが壊れた、給湯器が壊れたなど、工事を行う業者が1社の場合、空調専門業者や給湯器専門業者等に直接依頼した方が金額を抑えることができます。

リフォーム業者は各下請け(職人)の手配や工程管理、施工後のチェック、引渡し後に施工不良が発覚した場合の補修作業などを行うため、下請けに発生する費用の2~3割を目安に現場管理費・諸経費として金額を計上し、不動産オーナー様に見積もりを提示します。

例えば、下請けでは10万円で請け負う給湯器交換工事があった場合、リフォーム会社は12~13万円の見積もりを不動産オーナー様に提出します。

 

下請けが2社以上必要となるケースでは、リフォーム業者に依頼する方が無難です。なぜなら、後で施工不良が発覚したとしても、2社以上依頼した場合はどこの下請け業者の施工不良なのか断定が出来ず、トラブルに発展する可能性があります。また、複数の業者が必要となる場合、それぞれの工事手配や工程管理を行わないと、1つの下請け業者が工期を守らなかった(守れなかった)場合、以降工事を行うすべての業者の工事日程に影響が出てトラブルになる可能性もあります。

しかし、エアコンが壊れた、給湯器が壊れたなど、工事を行う業者が1社で足りる場合は、直接依頼した方がリフォーム業者に払う利潤を削減することが出来るため、安く工事を行うことが可能になります。

 

 

上記は私の行う収支改善のごく一部となります。その他ローンの金利交渉や借り換え、資産税(不動産)に強い税理士とチームを組んで様々な対策を行うことにより、多額な改善を実現できる可能性があります。私の携わった実例では、ローン返済の対策を行う前で年間収支が約8,000,000円改善(年間家賃収入の10%以上に相当)となりました。

 


その他にも不動産オーナー様は大規模修繕や建て替え、権利関係、相続など、様々な悩みを抱えています。不動産業界では、「プロパティ・マネジメント」は「賃貸管理」の同義語として使われていますが、私は「プロパティ・マネジメント」の本当の意味である「資産管理」こそ賃貸管理会社に求められていると考えています。

そのためには、弁護士や税理士、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、建築士など様々な専門家の知識や知恵を集め、不動産オーナー様が最適な選択肢を選べるよう尽力し、不動産オーナー様にとって心の底から信頼できるパートナーになることを目指して日々改善に努めています。

 

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料金のご案内

当社のソリューション事業部の管理委託料は、

「賃料+管理費等の雑収入総額」に対して【5%(税別)】

となっております。

 

管理委託料の相場は3~5%ほどとなっておりますので、3%の賃貸管理会社と比較すると金額は高いと思います。

しかし、ソリューション事業部の賃貸管理は「賃貸トラブル」を最小限に止め、万が一発生した場合も迅速に解決する【安心感】と、不動産コンサルタントに収支改善や不動産コンサルティング等を依頼すると高額な報酬が必要となる中、管理委託料の範囲内でそれらを提供する【付加価値】により、管理委託料以上の価値を提供させていただきます。

 

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一度お問い合わせいただければ、改めて私の想いや賃貸管理サービスの内容を説明させていただき、良好な賃貸経営を実現するきっかけになれば幸いです。最後までお読みいただきありがとうございました。

 

【ソリューション事業部 代表スタッフ】三好 貴大

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株式会社東京レント「ソリューション事業部」は1980年創業で管理戸数1,500戸以上の安心と実績に加え、革新的な手法で難題を抱える不動産オーナーを数々解決に導き、メディアや大型業界イベントでもセミナー講師を務める"賃貸"に特化したプロスタッフにより、空室や賃貸管理にお困りの不動産オーナーの「問題を解決(=ソリューション)」したいという想いから設立しました。

現在の入居者募集・賃貸管理にご不満な方、お悩みの方はまず一度ソリューション事業部へご相談下さい。

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