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  • 騒音やごみ出し等の賃貸トラブルで悩んでいる
  • 家賃滞納者がいて困っている
  • 空室対策の手法を教えて欲しい
  • 管理会社の対応が悪く、レスポンスが遅い
  • 今の管理会社に不満があるので相談に乗って欲しい
  • 収支がギリギリ、赤字の時もあるので辛い

資産価値の向上を実現する賃貸管理

当社は城南エリア(品川区・目黒区・港区・大田区)に特化して入居者募集や賃貸管理を行っている不動産会社で、
私はソリューション事業部の代表スタッフを務めている三好と申します。

賃貸管理会社の行う「賃貸管理」とは、主に「集金管理」と「トラブル対応(窓口)」の2つですが、
賃貸管理会社によってサービスの品質は大きく異なります。私が不動産オーナー様から過去に相談を受けたケースでは、

・家賃滞納が常習化している
・入居者トラブルが頻発している
・対応が遅く、依頼してもすぐ動いてくれない
・担当者がコロコロ変わり、担当者によって能力も差が激しい
・何かをお願いしても言い訳ばかりで協力してくれない

など、多岐に渡るお悩みを聞き、コンサルティングを行ってきました。
しかし、上記のようなお悩みには一つの共通点があり、それは「賃貸管理会社が要因」です。
家賃滞納は入居者の選別や保証会社加入の検討、滞納時の早期対応を実施すれば、限りなくゼロに近付けられます。
入居者同士のトラブルも間に入る賃貸管理会社の対応一つで結果は大きく変わります。
私は「集金管理」や「トラブル対応」といった通常の管理業務はもちろん、それ以上の付加価値の提供をどれだけ行えるかを常に心掛けています。

賃貸管理として携わった案件では、

・5年間頭を抱え続けた悩みが3か月で解決した
・年間収支が800万円以上も増えた
・これまでの賃貸管理会社では取り合ってくれなかったアイデアを実現して成功させてくれた
・今までと同じリフォーム費用でもっと大規模なリフォームが実施できるようになった
・何でも聞けばすぐに回答をくれるので助かっている

など、嬉しい言葉を多くいただき、管理委託契約の新規受託(年間)に伴う集金管理年額は約9,000万円となっております。

ソリューション事業部では、様々な手法を活用して入居後のトラブル発生率を最小化させながら、お持ちの不動産が生み出す収入の増加と
不要な支出の削減により収益を最大化させ、良好な賃貸経営を実現させます。
その秘訣や当事業部の強みは数多く存在しますが、その中でも重要な6個の強みを紹介致します。

当社の賃貸管理6つ強み
1
当社の賃貸管理の強み:安心の家賃集金管理

当事業部の家賃集金管理では、家賃滞納の未然防止や独自の督促手法により家賃回収率・家賃送金率は100%となります。
また、創業40年を超える当社では居住用の賃貸管理を主軸としており、景気に左右されず当社の経営状態は非常に安定しているため、
皆様安心して家賃集金管理をお任せいただいております。

2
当社の賃貸管理の強み:炎上させないトラブル対応

当事業部では迅速かつ的確な対応に加え、行動力と姿勢を示すことで円満な早期解決を実現します。

トラブル対応は大きな揉め事になってからでは、トラブル発生の直後と比べ物にならないくらい解決が困難になります。
もし弁護士との話し合いになってしまうと解決までに掛かる時間や費用、ストレスは格段に増えます。
賃貸トラブルによる不動産オーナー様の損失を最小限にするため、未然防止をはじめ様々なテクニックを駆使してトラブルの抑止に取り組みます。

トラブル解決に最も重要な要素として、初期対応の「スピード」が挙げられます。
まずは現場に駆け付けることがトラブル炎上の抑止に大きく繋がることもあるため、当社では迅速な対応が行えるよう品川区・目黒区・港区・大田区の城南エリアに特化しております。

3
当社の賃貸管理の強み:バックマージンの撤廃

私が不動産業界の慣習で疑問を抱き続けているのが「バックマージン(キックバック、紹介料)」です。
原状回復工事やリフォーム工事、保守点検などの本来の価格に10~20%ほど水増しし、その分をバレないように不動産業者が紹介料等の名目で金銭を受領します。

これは珍しいことではなく、多くの不動産業者で行われているのが実態です。私は適正な報酬は受領し、その対価として不動産オーナー様の利益を最大化させることが使命だと考えていますので、決して工事代金や保守点検費用などの水増しは行いません。

これだけで従来の原状回復工事やリフォーム工事、保守点検などの費用が10%以上削減できるため、年間の収支が大きく変わります。

4
当社の賃貸管理の強み:定期借家契約(定期建物賃貸借契約)の採用

賃貸経営には家賃滞納や入居者との賃貸トラブル、契約違反、立ち退きなど、様々なトラブルが発生するリスクがあります。
「良い人に長く住んでもらいたい」と考えていても、時には不良入居者が入ってしまうこともあり、過度なストレスや経済的な損失が発生します。

もし、

・良い人だけが申し込みしてくれる
・入居後もマナーを守ってくれる
・万が一何かあったときは合法的に契約を解除できる

という理想を実現できる契約があるとすれば、誰もが望むものだと思います。

その理想を叶えてくれるのが「定期借家契約」です。
万が一、不良入居者が入ってしまった場合は合法的に契約満了を持って退去させることができ、第一にそのようなリスクのある物件を不良入居者は
選ばない
ため、賃貸トラブルの発生率が格段に減ります。
更に、少しの工夫で成約期間にも影響が出ず、賃料を下げる必要はなくなるため、不動産オーナー様にとって安心の賃貸経営を実現できる手法なのです。

しかし、定期借家契約がまだまだ普及していないのは、様々な法律要件があることと、従来の普通借家契約に比べて手間が増えるため、不動産業者が敬遠しがちということが大きな理由です。
当事業部では不動産オーナー様をはじめ、入居者様や管理会社の健全な環境作りのために一部の例外を除いて全件定期借家契約を採用しています。

5
当社の賃貸管理の強み:収入の最大化

収入を増やす手法は「既存の収入を増額する」「新しい収入源を増やす」の2つですが、注目するべきは「新たな収入源を増やす」ことです。

【実例1】貸し看板

部屋や駐車場など、不動産は全般的に「平面」を使用した収入源となりますが、
意外と盲点になるのは「立面」を活用した「貸し看板」です。
看板は立地によって大きく賃料が左右しますが、もし建物が駅から近い、
あるいは大通り沿いや商店街に面している場合は思わぬ収益源になる可能性が高いです。

私の携わった実例では、約35万円で既存のフェンスに貸し看板を設置したところ、
年額660,000円で成約したため、利回り188%以上(一般的な投資用不動産の表面利回りは
6%前後です)
という驚異的な利回りを実現した収入源となりました。
立地により更に高額な賃料での成約も見込める可能性があるため、ぜひ検討してみましょう。

注意点としては、地域によって屋外広告物条例や大きさによって工作物確認申請が関係する
ことがあるため、事前に専門家へ相談の上で進める必要があります。

【実例2】携帯基地局

「屋上」を活用して新たな収益源を生み出すことができるのは「携帯基地局」です。
建物の立地や高さ、近隣の設置状況によりますが、複数ある携帯会社に設置を打診すると
成約に至る可能性があります。
賃料相場は近隣の駐車場1~2台分と言われていますが、交渉次第では更に多くの賃料で
契約できる可能性もあります。

私の携わった実例では、屋上塔屋に某携帯会社の携帯基地局を1基設置し、
年額約1,200,000円で成約しました。
ここで注目すべきは、携帯基地局の設置は携帯会社が行うため、
不動産オーナー様は初期投資が不要となります。
また、電気代も携帯会社が負担するため、不動産オーナー様のランニングコストも0円に近いです。

注意点としては、構造計算またはそれに類するものを行ってもらうことで安全性の確認を行い、
万が一の事態になった場合の責任の所在を契約書で明確にしておいた方が安心です。
しかし、携帯基地局の落下等による事故のリスクは限りなく低く、総務省からの発表によると
携帯基地局による人体への影響もないと公表されていることから、安心して導入できます。

【実例3】バイク置場

駐輪場や駐車場の確保は困難ではありませんが、なかなか探しても見つからず、
需要に対して供給が足りないのが「バイク置場」
です。

幅1メートルと縦2メートルくらいのスペースがあれば充分賃貸することが出来るため、
中途半端な空きスペースの活用や駐車し辛い区画を小分けに区分して
バイク置場に変更するなど、汎用性
があります。
その他、空きスペースを駐車場にする、駐輪場を有料化するなどの活用方法もあります。

上記は一例に過ぎませんが、新しい収益源を生み出す方法は数多く存在します。
不動産オーナー様の所有している建物や土地の特性を理解して、収入を最大化させる提案
行っています。

6
当社の賃貸管理の強み:不要な支出の削減

賃貸経営には様々な支出(損失)が発生します。まず、以下のキャッシュフローの図をご覧ください。

不動産オーナー様にとって基本的な支出となる項目は、
左から順に「空室損」「運営費」「ローン返済」「税金」の4つです。
これらを1つずつ見直すだけでも純利益や手取り収入が増える可能性があります。
「空室損(=空室期間)」を最小限にする手法は「入居者募集」のページ
ご覧いただければと思います。

「運営費」は最も手軽に見直すことができる項目で、代表的なものでは
保守管理費や光熱費、修繕・リフォーム費用などが該当します。

実例を交えて説明します。

【実例1】保守管理費

建物の維持管理をするには、様々な保守管理費や点検費用が発生します。
例えば、「定期清掃」「消防設備等点検」「エレベーター保守点検」「給水設備点検」など、建物によりその他多くの保守管理費が発生することが
あります。

私の携わった実例では、エレベーターの保守管理費だけで年額818,400円を削減しました。
私の経験上では建物竣工時から同じ保守管理契約を継続しているケースが多く、「保守管理会社」と「保守契約」の2つを見直すだけで大きな改善が
図れる可能性があります。

また、別の実例では
「定期清掃」「給水設備点検」「消防設備等点検」「防火対象物点検」「駐車装置保守点検」「エレベーター保守点検」「24時間機械監視」の7つを
見直し、年間820,000円の支出削減に成功
しました。

しかし、これらは安易に削減すると思わぬトラブルに見舞われる可能性もありますので、リスクも支出も最小限に抑えられるために様々な知識を
吸収して実践しています。

【実例2】火災保険の活用

「建物に火災保険を掛けているが、申請したことがない」という不動産オーナー様は非常に多いです。
なぜなら「火災保険は火事が起きた時しか使えない」と認識しているケースが多いからです。しかし、実は多くの場面で申請することができ、
保険金の受け取りにより修繕費用を実質的に相殺できます。

火災保険には様々なプランがあります。例えば、

  • 1) 台風による風や飛来物で破損が発生した際に認定される「風災」補償
  • 2) 気付いたら外壁や塀に何かがぶつかったと思われる破損が発生した際に認定される「不測かつ突発的な事故」の補償
  • 3) 雷や機械の不具合によってエアコンや給湯器といった設備が破損した際に認定される「電気的・機械的事故特約」

※名称は保険会社によって異なります。

など、非常に多くの場面で認定される可能性があり、「事故時諸費用特約(臨時費用特約)」が付いているケースが多いため、
実際の被害額より10~30%も多く保険金を受け取れます。

今まで自費で直していた修繕も火災保険によって賄えるケースが多く存在するため、私は積極的に申請できるようアドバイスしております。

また、借主は賃貸借契約や更新(再契約)時に必ず火災保険に加入します。 その中には「借家人賠償責任保険」が必ず組み込まれており、
入居中または退去時の「原状回復」でも多くの場面で認定されます。

例えば、

1) 誤って割ってしまった窓ガラス(7万円)
2) ドライヤーを落として割ってしまった洗面台(10万円)
3) 突っ張り棒を強く設置しすぎて穴が空いた壁(6万円)
4)キッチンの扉を開きすぎて壊してしまった(7万円)
5)バケツを倒して下階に漏水し、クロス貼替や給湯器コントローラー交換、それらに伴う家財移動費(25万円)

などは、私が過去に申請して認定された一例です。

その他、借主の保険にはほとんど「個人賠償責任保険」も組み込まれているため、

例えば、

1) バルコニーから鍵を落として車のボンネットをへこませてしまった(17万円)
2) 子供が自転車で他人の車にぶつかって傷をつけてしまった(13万円)
3) ガラスの熱割れ(7万円)※加入している保険によります。

なども私の経験上では認定されています。

原状回復費用は、不動産オーナー様はもちろん、借主もなるべく負担したくないというのが本音です。
火災保険を活用することで貸主と借主の双方にとって負担を減らすことができる可能性があります。

【実例3】修繕・リフォーム工事費用

修繕・リフォーム工事は不動産会社や昔からの付き合いで依頼しているケースが多いですが、相場よりも高く行っているケースが見受けられます。
例えば、

1) クロスや塗装などの【単価が高い】
2) キッチンや洗面台などの設備が【定価と同額】になっている
3) エアコンや給湯器が故障したため【リフォーム会社に依頼】している

などです。

【単価が高い】かどうかを見分けるには、様々なリフォーム会社と付き合って経験を積まないと判断が付きません。
また、現場状況により金額が高くなる明確な理由が存在する場合、量産品ではなく少量生産の高い製品を使用する場合など、
状況により一概に高いか安いかを判断することは難しいため、プロの知識が必要となります。

また、キッチンや洗面台などの設備はリフォーム業者または下請け業者が仕入れる際に定価の何割か安く仕入れ、そこに利潤を加えて見積もりを
提示しますが、定価より大幅に安くなるのは確実です。
【定価と同額】な製品は余程特殊な事情がなければあり得ません。金額だけで見ればインターネットで製品を注文し、
職人に設置・施工のみ依頼するのが最も安くなりますが、工程管理や万が一製品に問題があった場合に 「製品本体」と「職人」のどちらに責任の所在があるのが不明確になるため、相応の知識と経験がなければそのような発注方法は避けた方が無難です。

中にはリフォーム会社が利潤を大きくするために単価を大幅に上げているケース、紹介した不動産業者にバックマージンを払うために
単価を上げているケースなど、不動産オーナー様にとって不都合な値上がりとなっているケースも多々見受けられます。

また、エアコンが壊れた、給湯器が壊れたなど、工事を行う業者が1社の場合、空調専門業者や給湯器専門業者等に直接依頼した方が
金額を抑えることができます。

リフォーム業者は各下請け(職人)の手配や工程管理、施工後のチェック、引渡し後に施工不良が発覚した場合の補修作業などを行うため、
下請けに発生する費用の2~3割を目安に現場管理費・諸経費として金額を計上し、不動産オーナー様に見積もりを提示します。

例えば、下請けでは10万円で請け負う給湯器交換工事があった場合、リフォーム会社は12~13万円の見積もりを不動産オーナー様に提出します。

下請けが2社以上必要となるケースでは、リフォーム業者に依頼する方が無難です。なぜなら、後で施工不良が発覚したとしても、
2社以上依頼した場合はどこの下請け業者の施工不良なのか断定が出来ず、トラブルに発展する可能性があります。
また、複数の業者が必要となる場合、それぞれの工事手配や工程管理を行わないと、1つの下請け業者が工期を守らなかった(守れなかった)場合、
以降工事を行うすべての業者の工事日程に影響が出てトラブルになる可能性もあります。

しかし、エアコンが壊れた、給湯器が壊れたなど、工事を行う業者が1社で足りる場合は、直接依頼した方がリフォーム業者に払う利潤を削減することが
出来るため、安く工事を行うことが可能になります。

上記は私の行う収支改善のごく一部となります。その他ローンの金利交渉や借り換え、資産税(不動産)に強い税理士とチームを組んで様々な対策を
行うことにより、多額な改善を実現できる可能性があります。

私の携わった実例では、ローン返済の対策を行う前で年間収支が約8,000,000円改善(年間家賃収入の10%以上に相当)となりました。

ご挨拶

ホームページをご覧いただきありがとうございます。担当スタッフの三好と申します。

私はこれまでに様々な空室のお困りごとに立ち向かい、2年半以上も空室が続いたお部屋を1か月で成約、3戸の空室を1か月で満室、様々な空室対策を積み重ねて募集開始から1週間で3組同時申込など、多くの不動産オーナー様に貢献してまいりました。

また、早く満室になっても賃貸トラブルで頭を悩ませるのは健全ではありません。
内見時の面談や適正な入居審査、定期借家契約の採用などを実施して、賃貸トラブルのない満室経営を実現します。

家主様の健全な賃貸経営の一助になりたいと願っておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせいただければと思います。

管理プランについて
  • 自主管理プラン
    無料
  • 管理委託プラン
    総賃料×5%
    (税別)
  • オーダーメイドプラン
    見積もり
入居者募集(※1)
更新等代行(※2)
解約受付
退去立会・清算
集金代行(※3)
トラブル対応窓口(※4)
鍵保管・管理
コンサルティング(※5)
お好みでカスタマイズできます

※1:募集から契約締結、引渡しまでを行います。成約時に別途費用が掛かります。

※2:更新・再契約の手続きを代行します。代行時に別途費用が掛かります。

※3:集金を代行し、毎月決まった日に集金した賃料を送金します。別途収支報告書をお送りします。

※4:家賃滞納の督促、設備トラブル、入居者間トラブルなど、管理会社としての対応を行います。

※5:お客様の要望に合わせた方法・頻度で空室対策や収支改善、リフォーム・修繕、相続対策など、
賃貸経営に関わること全般をサポートします。

プランの選び方
  • 自主管理プランがオススメな方

    家主業を行ってきた方

    近隣に住んでいるためご自身で管理ができる

    トラブル対応は基本的に家主様にお願いしておりますが、ご相談は無料のためお気軽にご連絡ください
  • 管理委託プランがオススメな方

    管理をプロに任せたい

    入居者と直接のやり取りを避けたい

    遠方に住んでいて管理ができない方

    空室の募集から入居中の管理、退去の手続きまで全て当社が代行しますが、随時報連相は行いますので、軽微な対応または特別のご依頼を除き独断では行動しませんのでご安心ください。
    継続して資産価値を高めるためのコンサルティングを行います。
  • オーダーメイドプランがオススメな方

    集金管理は自身で行っているので、その他の業務を任せたい

    管理は自身で行うので、自主管理プランに加えてコンサルティングをお願いしたい方

    既存の管理会社には依頼しながらコンサルティングだけお願いしたい方

    お客様のご要望に合わせて管理内容を
    カスタマイズできます。
    ご依頼いただいた物件が当社から遠い
    場合は管理サービス品質に支障が出る
    ため、コンサルティングのみの提供を
    ご提案させていただく場合もあります。
ご相談・ご依頼から賃貸管理までの流れ
01
お問い合わせ

お電話または問合せフォームよりご連絡ください。
お電話の場合は担当:三好(みよし)宛にお願い致します。

02
ご相談(管理内容紹介)

対面でのご相談のほか、電話・ZOOM等のオンライン会議システムでのご相談も可能sです。
家主様の抱えるお悩みや管理会社への希望をお聞きし、当社の管理内容を紹介します。

03
ご依頼 状況整理

当社の管理内容や関与方法にご納得いただきましたら管理のご依頼をいただきます。
状況を整理し、管理委託開始に向けたスケジュールを組んで提示します。

管理会社切り替えの場合(A)と
新規管理委託の場合(B)で
流れが異なります。
管理会社切り替えの場合(A)
04
解約通知
当社で解約通知書の雛形を作成して、既存管理会社様へ発送手続きも行います。
家主様には解約通知書に署名捺印のみお願いしております。
05
管理委託契約
管理委託契約書の内容を説明し、問題がなければ署名捺印をいただきます。
報酬は毎月の家賃清算から差し引きし、集金代行無しの場合は別途お振込みいただきます。
06
管理会社変更通知
借主様や入居者様、連帯保証人様に当社が管理会社になった旨の通知を行います。
管理者変更通知書の雛形作成、発送は当社で行いますので、押印のみお願いしております。
07
管理会社間の引き継ぎ
既存管理会社様と当社でお預かりしている鍵や関係書類、注意事項など、引き継ぎ作業は当社が行いますので、お手間はお掛けしません。
08
管理開始
(管理会社変更完了)
管理委託契約の開始日から当社が管理を行います。
それ以降の対応窓口は当社が行います。
新規管理委託の場合(B)
04
管理委託契約
管理委託契約書の内容を説明し、問題がなければ署名捺印をいただきます。
報酬は毎月の家賃清算から差し引きし、集金代行無しの場合は別途お振込みいただきます。
05
管理会社変更通知
借主様や入居者様、連帯保証人様に当社が管理会社になった旨の通知を行います。
管理者変更通知書の雛形作成、発送は当社で行いますので、押印のみお願いしております。
06
管理開始
管理委託契約の開始日から当社が管理を行います。
それ以降の対応窓口は当社が行います。
無料
相談
まずは電話・メールでお気軽にご相談ください \ お急ぎの方はお電話で!/
03-6822-4700
受付時間帯:10:00~18:00
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