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間違った空室対策(賃貸管理ブログ 品川区・目黒区・港区・大田区)

現在は開発や築古物件の建て替え、相続税対策などの流れで賃貸マンション・賃貸アパートが増え続け、賃貸住宅の供給は増加の一途を辿っています。その反面で、2007年をピークに日本の人口は減少の一途を辿っているため、需要は減っています。東京都内の人口は微増、または現状維持という地域も多く存在しますが、需要と供給のバランスは崩れてきているため、空室率は今後も増加の傾向にあります。

 

その中で、家主様としては「なんとか空室を減らさなければ」と頭を悩ませながら様々な空室対策に取り組んでいる姿を目にし、私自身も様々な形でサポートをさせていただきました。

もちろん空室対策に成功して空室率の上昇に負けず成果を出している家主様はいますが、残念ながらせっかく実施した空室対策が失敗に終わり、かえって空室が決まり辛い、早期に退去されてしまうなど、成果に恵まれない家主様も存在します。

 

昨年、不動産オーナー向けの月刊業界誌「家主と地主」で「やってはいけない空室対策」という特集がありました。インタビューでは私の過去の経験から3つほど事例をお伝えしたところ、2つの事例を掲載していただきました。実はこの表紙の右下に写っている男性は僕です(笑)

 

特集のトップページでも大々的に紹介してもらいました。

 

東京ビッグサイト(東京国際展示場)で開催された「賃貸住宅フェア2019」では、この表紙が大きく印刷された広告媒体が至るところに掲示されていました。会場内を歩きながら「これ、実は自分なんだぜ」と心の中で非常にちっぽけな優越感に浸っていたのを思い出します。

当時は「クールビズのない会社なので半袖のワイシャツは着たことないのに・・・」「クラッチバッグも買ったことない・・・」「キッチンのダイノックシートまではゼブラ柄じゃない・・・」と様々異論はありましたが、特集ページのトップに載ることは少ないので満足です。話は逸れましたが、この特集では様々な失敗事例が載っていて私自身も勉強になりました。

 

私が紹介した代表的な事例は「アクセントクロス」。従来はクロス(壁紙)を白一色で統一するのが主流でしたが、最近では四方の一面だけ違う柄のクロスを貼る、梁の部分だけ違うクロスを貼るなど、白をベースに一部違う柄のクロスを貼ることでアクセントを加え、オシャレに内装を仕上げる手法です。最近の新築分譲マンションやリノベーション物件でも多く見かけるようになりました。

アクセントクロスは空室対策にとても有効で、私が管理している物件でも家主様がコンセプトを決めてクロスを選定することで、早期成約や賃料アップに成功しているケースもあります。

 

しかし、良かれと思って家主様が選別したアクセントクロスがかえって物件の印象を悪くしてしまい、成約に逆効果となっているケースもあります。その一つの事例が「家主と地主」で掲載された、ある賃貸マンションの「ゼブラ柄のアクセントクロス」でした。

前回募集した際に半年間空室の末にようやく成約したお部屋で、入居後2~3年で退去となりました。室内の状況はこれといって破損・汚損はなく、ルームクリーニングの実施のみで募集できる状態でした。

通常であればそのまま募集しますが、私は早期成約を目指すために部分的なクロス貼り替え(主にゼブラ柄の部分)を提案し、家主様から「試しにやってみて」と承諾を得た上で部分的なクロス貼り替えを実施。施工完了後に募集開始したところ、賃料等は従前と同じ条件でしたが1週間で成約に至りました。

 

その他にも、

・室内に譜面台を3台ほど置き、PRポイントを記載した紙を飾って魅力をアピールしているが、かえって部屋が狭く見え、「面倒そうな大家さんだな・・・」とマイナスイメージを与えている
・「緑があると物件のイメージが良くなる」と共用部分に植栽が複数置いてあるのですが、手入れがあまりされていないため、物件の管理状態が悪く感じてしまう
・デザイナーズ物件として奇抜な間取りにしているが、家具の配置が難しく生活のイメージが湧きにくい

など様々です。

 

賃貸住宅の基本は「生活をするための住空間」であることをベースに考えなければいけません。その上で遊び心を入れる際は、

①「ワクワクする」「可愛い」「格好いい」といった心理的な付加価値

②「この壁面はDIYできる」「この棚は小物置とキャットウォークの2WAY仕様になっている」といった物理的な付加価値

といったことを意識して取り入れる必要があります。

 

自分が「こうしたら面白そう」とアイデアを発想することは大切ですが、感じ方は人によって違います。万人受けを狙う必要はないと思いますが、同時に「入居者さんに楽しんでもらえそう」と相手の気持ちや感じ方を念頭に置くことで、本当の空室対策に繋がっていきます。

ご愛読いただきありがとうございました。

 

 

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株式会社東京レント「ソリューション事業部」は1980年創業で管理戸数1,500戸以上の安心と実績に加え、革新的な手法で難題を抱える不動産オーナーを数々解決に導き、メディアや大型業界イベントでもセミナー講師を務める"賃貸"に特化したプロスタッフにより、空室や賃貸管理にお困りの不動産オーナーの「問題を解決(=ソリューション)」したいという想いから設立しました。

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