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バックマージン(賃貸管理ブログ 品川区・目黒区・港区・大田区)

私が不動産業界の慣習で疑問を抱き続けているのが「バックマージン」です。

 

例えば、賃貸物件の空室をリフォームや修繕する際、賃貸管理会社がリフォーム会社に見積もりを依頼した結果、仮に本来の見積もり金額が100万円だったとします。そこに賃貸管理会社からリフォーム会社に依頼して10~20%ほど金額を増額してもらい、110万円~120万円の見積もりで家主様に提案し、発注をもらいます。

そして、工事が完了した後、家主様がリフォーム会社に工事代金を支払うと、本来の金額から増額した分の10万円~20万円を「紹介料」「業務委託料」「営業代行手数料」といった名目で賃貸管理会社は受領します。これをバックマージンやキックバックと呼びます。

 

このバックマージンは賃貸管理業界だけでなく、分譲マンションのマンション管理業界でも一般的となっており、中には工事代金の10~20%をはるかに超えて、50~100%というケースもあります。本来の工事代金が100万円とした場合、10%であれば110万円、100%であれば200万円となってしまいます。

私は、家主様の健全な賃貸経営をサポートすることが賃貸管理会社の使命であると考えていますので、家主様の承諾無しに工事金額を勝手に増額し、増額分を報酬として受領するのは、健全な行為だと思いません。

 

賃貸管理会社に「御社はバックマージンをもらっていますか?」と質問しても、実態は別として「はい」と答える会社はいないでしょう。仮にバックマージンを受領している事実が分かって問いただしても「リフォーム会社の利益の中から営業代行の報酬として受領しているので、本来の金額に上乗せしている訳ではありません」と答えるでしょう。

また、バックマージンを受領しない賃貸管理会社も存在しますが、見積もり内容や工事完了後のチェックは行わず、事実上リフォーム会社に丸投げしているだけというケースが多く見受けられます。

良心的なリフォーム会社であれば問題ないかもしれませんが、中には部品交換や部分補修で充分賃貸することができる状態でも、キッチン毎交換やクロス全面貼り替えなど不必要に工事代金が増額している場合、工事項目の単価が段々値上げされている場合、リフォーム工事後の仕上がりが悪くなっている場合など、賃貸管理会社が目を光らせていないと悪い方向に進んでしまうリフォーム会社も存在します。

 

私はリフォーム会社に対して見積もりを依頼し、内容を精査・チェックして不要な項目や相場に比べて高い項目は減額を交渉しています。工事完了した後は是正箇所がないかチェックし、もし発見した場合は是正依頼をしていますが、これらは管理業務の一環として行っていますので、バックマージンは受領しません。必要な工事内容に対して家主様の支出を最小限に抑えることが賃貸管理会社の務めであると考えているからです。

しかし、フルリフォームやリノベーション、大規模修繕などは工事項目が多く、内容チェックや現場の確認には通常の管理業務の範囲を大きく超えた労務が発生することがあります。私がどうするかは別として、リフォームの見積もり手配や内容チェック、見積もり内容の説明、工事進捗確認、工事完了後のチェックなどの労務に対して家主様に報酬を要求すること自体を悪いことでないとも考えています。

私がお伝えしたいのは、提供する労務に対する報酬額を家主様に承諾を得ていないにも関わらず、家主様の知らないところで金員を搾取することに対して疑問を抱いているのです。中には不動産業界の慣習に対して理解のある家主様もいらっしゃいますが、事実を知って不快に感じる家主様の方が圧倒的に多いと思います。

 

私は管理委託を受託しているオーナー様に対して、フルリフォームやフルリノベーションのコンサルティングを行う場合、物件の維持管理や賃料増額(または現状維持)に有効であり、それは自社の賃貸トラブルの発生リスク軽減や収益増加に繋がるためバックマージンは受領しません。

大規模修繕ではタイルの剥離検査(打音検査)などは丸一日時間を費やす場合があり、是正箇所のチェック・指示にも相当の時間を要するため、事前に別途見積もりを提示して了承を得た上で取り組ませていただいております。

万が一当初の想定と異なり客観的に正当と判断できる事情があれば、家主様に誠意を持って説明して承諾を得た場合のみ請求させていただくということを徹底しています。

 

賃貸管理会社は家主様にとって重要なパートナーとなりますので、嘘を付いたり、裏でこっそり金員を搾取したりするようなことはせず、知れば知るほど信頼できるような健全なお付き合いをしていくべきではないかと常々考えています。

ご愛読いただきありがとうございました。

 

 

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株式会社東京レント「ソリューション事業部」は1980年創業で管理戸数1,500戸以上の安心と実績に加え、革新的な手法で難題を抱える不動産オーナーを数々解決に導き、メディアや大型業界イベントでもセミナー講師を務める"賃貸"に特化したプロスタッフにより、空室や賃貸管理にお困りの不動産オーナーの「問題を解決(=ソリューション)」したいという想いから設立しました。

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