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家賃集金の極意

「家賃滞納」というのは、不動産オーナー様が頭を抱える賃貸トラブルの一つです。私は管理委託を受託して家賃の集金代行を行いますが、過去に部長を務めていた時代や現在に至るまで、家賃を回収できなかったことはありません。

ちなみに賃貸管理会社の行う家賃の集金管理とは、賃貸管理会社が借主から毎月の家賃を集金し、不動産オーナー様にまとめて送金します。しかし、賃貸管理会社と状況によっては「借主が家賃を払ってくれないので送金できない」といったトラブルが発生する可能性もあり、実際に相談を受けたことは少なからずあります。

 

家賃滞納者の多くは、滞納しているのは家賃だけではありません。水道光熱費や携帯代、借金など様々な返済が滞っている場合があり、滞納者の心理としては「一番うるさいところから払う」のが一般的です。つまり、家賃滞納は優しさのつもりで猶予を続けると支払いを後回しにされていき、気付けば何か月分も未払い賃料が溜まっていくことになるのです。1か月分をお支払いできない方が何か月分もまとめて払うことは困難なので、未払い賃料の免除してしまうと不動産オーナー様の大きな損失になってしまいます。

もし弁護士に依頼して立ち退き交渉などに至った場合、弁護士費用や裁判費用に加えて、滞納家賃と立ち退き料の相殺、または追加で立ち退き料を支払うといった結果になり、最終的には不動産オーナー様の大きな損失に繋がってしまいます。

 

家賃滞納を防ぐ最大のポイントは、「最初の滞納が発生した際に迅速な対応を行う」ことです。私は支払い期日を1日でも遅れたらすぐ対応を行いますが、ここで私の督促業務の極意である4段階をお伝え致します。

前もってお伝えしておくと、後にお伝えする「定期借家契約」の採用や「家賃保証会社」への加入を統一することで、以下のような対応は避けることができます。しかし、既存の借主様に対して途中から変更することは困難なので、その場合の対応方法として捉えていただければと思います。

 

 

1. 支払期日を過ぎても入金されない場合、まずは相手の状況を配慮しながら入金されていない”事実”を伝えます。

【例文】「昨日が家賃のお支払い期日だったのですが、先ほど通帳を記帳した段階ではご入金の確認が取れませんでした。入れ違いや何かの間違いであれば大変申し訳ないのですが、一度ご確認いただけないでしょうか。宜しくお願い致します。」

大体は「すっかり忘れていたのですぐ振り込みます」とすぐに解決しますが、悪質な家賃滞納者は連絡が繋がらないケースが多いため、次のステップに写ります。

 

 

2. 電話やメール、ショートメール、訪問、手紙、貼り紙などあらゆる手段で連絡を取ります。

「連絡が繋がらない」と頭を抱えるケースの多くは、一つの連絡手段のみで繋がっていないことがほとんどです。

そして、連絡が繋がって払えない事情が分かった場合には、その事情を鑑みて重度なものは不動産オーナー様と相談し、もし支払い猶予や分割払いに応じる場合は必ず合意書や念書で記録を残します。その際もこちらの要望を強く主張するのではなく、あくまで借主の立場を充分に配慮した言葉を交えながら伝えることが重要です。

 

 

3.上記2でも連絡が繋がらない、または契約者に払う意思が見受けられない場合は、連帯保証人に連絡します。

家賃滞納者と連絡が全く繋がらない場合、事故や病気により入院している、中にはお亡くなりになっている可能性もゼロではありません。あえてその可能性を主体とし、連帯保証人に「心配だから連絡しました」と安否確認を口実に連絡を取ります。

【例文】「当社はA様のお住まいいただいているお部屋の管理会社になります。物件の管理のことで連絡を取っているのですが、最近全く連絡が取れず、A様に万が一のことがあればいけないので確認のために連絡しました。」

また、事情の有無に関わらず連帯保証人に対して滞納家賃を督促する際のテクニックとしては、「連帯保証人に対して支払いを要求しない」ということです。これはとても矛盾しているように感じますよね。

 

連帯保証人も人間です。法律上では支払いの義務が生じることは理解していますが、なるべく支払いたくないのは当然です。払いたくない人に対して「払ってください」と真っ向勝負しても成功率は下がります。また、連帯保証人が支払うことが常習化してしまうと、家賃滞納者本人は家賃を払わない癖が付いてしまいますので、連帯保証人に対してはこのように伝えます。

【例文】「A様から先月31日までにお支払いいただく予定の8月分家賃のご入金がなく、A様に何度か連絡したのですが、未だにお支払いいただけておりません。当社も今月20日までにオーナー様へ家賃をお届けしないといけないので、A様にどうやったらお支払いいただけるか相談させていただけませんか。もしA様にお支払いいただけない場合、私も心苦しいのですが、連帯保証人のB様にお支払いいただかないといけなくなってしまいますので・・・」

大体の連帯保証人は滞納を解決するためにとても協力的になってくれます。なぜなら「何とかしてあげたい」という情と、「Aが払わないと自分が払うことになってしまう・・・」という危機感が発生するからです。

 

そして、早々に家賃滞納者から入金されて、その後の滞納がなくなる、または滞納が減るケースが多いです。「そんなに上手くいくのか?」と感じる方も多いかもしれませんが、このような伝え方をすると思いの外上手くいくことが多いのです。一発目から「連帯保証人になっていただいているA様が家賃を滞納しているので、代わりに払ってください」と単刀直入に攻めると誰しも不快な気持ちになり、非協力的になります。

過去に家賃滞納の常習犯と相対したことがあります。私は連帯保証人に電話して例文のように話し始め、1時間ほど滞納者本人がどうやったら期日通りに払ってもらえるか話し合った結果、それ以降家賃滞納が一切なくなったケースもあります。

それでも払ってもらえない場合は連帯保証人に請求しましょう。

 

 

4. 弁護士に依頼して法的手段を取ります。

上記1~3で解決できない場合、弁護士に依頼して法的手段を取る必要があります。

 

しかし、内見時や申込時に借受希望者と一度は会って人柄をチェックしておけば、悪質な滞納者の多くは避けることができます。「定期借家契約(定期建物賃貸借契約)」での契約を徹底することで、悪質な借主は排除することができます。また、借主に対して「家賃保証会社」への加入を必須にしておけば、家賃滞納が発生した際は家賃保証会社から代わりに払ってもらえ(代位弁済)、何か月も支払われない場合の立ち退きを求める弁護士費用等も家賃保証会社が負担するケースがほとんどです。

家賃保証会社に掛かる費用は借主の負担となり、2018年に国土交通省等が調査した家賃保証会社の利用率は約75%とごく一般的なものとなっています。不動産オーナー様にとっては、メリットはあってもデメリットはないのです。

 

私は必ず審査開始までの間に一度は申込者と面談し、契約は「定期借家契約」を採用しています。また、「家賃保証会社」への加入も必須としております。そして、万が一の滞納時にはお伝えしたように督促業務を行うことで、私が携わった物件では「うっかり忘れ」などの軽微な家賃滞納は除き、悪質な家賃滞納を防ぐことが出来ているのです。

集金管理を行うにあたっては、面談や契約方法などの「事前予防」と、滞納時の迅速な対応、一方的にこちらの意見を主張するのではなく、相手の気持ちや状況を尊重した「伝え方」が非常に重要なのです。

ご愛読いただきありがとうございました。

 

 

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