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退去立会の注意点

大家さんが頭を抱える問題の一つが「原状回復費用」です。前回のブログでお伝えした「現況確認書」を作成し、写真とともに記録を残しておくことは大変重要ですが、同時に大切なことは「退去立会」での借主とのやり取りです。

借主(退去者)としてはなるべく費用の負担はしたくありません。ただ「払ってください!」と強引に請求しても難航するケースが多いのは当然です。いかに納得感のある説明を行うかが重要なのです。

 

納得感を生み出すには「合理性」と「配慮」が必要です。そのためには、現況確認書や入居時の写真を見せて、入居中に発生したものであることを説明し、まずは原状回復費用の想定される総額を伝えます。次に、総額の中から3つに分類します。

 

①貸主負担または免除となるもの

まず、経年劣化によるもの(特約で定めているものは除く)は貸主の負担となること、至って軽微なものやクリーニングで除去できる汚損などは免除となることを伝えます。重要なのは、借主の負担を免除する旨を伝えて、「譲歩している(配慮している)」ということを伝えることです。

 

②火災保険を適用できるもの

次に、実は借主の過失によって破損があった場合、火災保険が適用できるケースが非常に多いのです。賃貸の契約をする際には借主へ火災保険に加入してもらいますが、その中には「借家人賠償責任保険」というものが必ず組み込まれています。これは、借家人(=借主)が大家さんに対して損害”賠償”を請求される”責任”を負った際に、その分を賄うという保険なのです。

 

保険会社や加入しているプランによって異なりますが、私の経験上では、

・物をぶつけて壁に穴を空けてしまった

・ドライヤーを落として洗面台を割ってしまった

・キッチンの扉を開きすぎて壊してしまった

など、多くの場面で適用されています。これは借主も知らないケースが多く、積極的に申請することで借主の負担を減らすことができ、借主からの感謝に繋がります。

 

③借主負担となるもの

そして、貸主負担となるもの、免除するもの、火災保険を申請するものを除き、最後に残った金額を支払ってもらう(敷金から償却する)旨を伝えるとスムーズに了承してもらえることが多くなり、トラブルになる可能性も格段に低くなります。

 

また、上記のような納得感のある説明を行う際の前提として、「借主(退去者)と仲良くなる」ことは非常に重要です。なぜなら、「敵」として認識されている方にいくら説明を行っても反論ばかり探されてしまい、聞く耳も持たなくなってしまいますが、仲良くなることで説明したことを受け入れてくれやすくなります。

退去立会時の最初に雑談することも大事ですが、普段からの付き合い方や接し方が退去立会時に大きく影響していきます。

 

私は普段から借主(入居者)との関係性に注意しながら、退去時にはこのようなポイントを押さえて立会を行うことにより、トラブルに発展することなく原状回復費用の清算を行っています。

ご愛読いただきありがとうございました。

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