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現況確認書

東京都庁に設けられている賃貸住宅のトラブルに関する相談窓口で、最も多く相談が寄せられているのは「退去時の敷金精算」、つまり「原状回復費用の請求」に関するものです。2016年のデータでは1位が「退去時の敷金精算」で38%、2位が「契約」で18%と、断トツで多い相談内容となっております。

国土交通省からは「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が公表されており、東京都も同等の内容のガイドラインを公表し、条例でその内容を賃貸借の契約時に借主へ説明することを義務付けております。ガイドラインの内容としては、大まかに経年劣化(通常の使用による住宅の損耗)による破損・汚損は不動産オーナー様が負担し、故意・過失・通常の使用方法に反する使用・善管注意義務違反などによる破損・汚損は借主が負担するというものです。

 

では、負担区分について契約前に事前に説明しながらなぜトラブルに発展するケースが多いのか?

それは、破損・汚損に関する「証拠」の有無です。

 

借主が破損・汚損を発生させてしまったという証拠がなければ、「入居したときからこの傷はあった」と言われてしまえば、対抗するための合理的な根拠がありません。もちろん過度に請求することは控えなければいけませんが、ガイドラインに照らし合わせて借主の負担となるものは負担するよう請求するのは当然のことだと思います。

 

ちなみに、国土交通省のガイドラインでは「現況確認書(入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト)」の参考書式が公表されています。

不動産業者によって書式を用意して対策しているケースも散見されます。しかし、私にとっては一歩足りないように感じます。

なぜなら、国土交通省で公表されているものは文章のみ記載するもので、具体的にどの場所にどのような傷があるのか特定し辛いものです。不動産業者で実務上行われているのは、契約時または物件引き渡し時に現況確認書を渡し、入居後1週間以内に借主の方で記載して署名捺印した書類を返送してもらうよう依頼するという方法ですが、返送されないまま時間が経過して退去となることや、「これは入居時にあったけど、気にならなかったので記入しなかった」と反論されることが考えられます。

 

私は自社で物件を確認して現況確認書に記載し、その際に既存の傷や部屋全体を撮影してデータを残しています。そして、契約時または物件引き渡し時に現況確認書に借主から署名捺印をもらっています。

重要なのは、傷がない場所も写真を撮ることで、万が一の際に入居前には存在しなかったことを明確に立証できるからです。

このように手間はかかりますが、大家さんか空室募集を担当した不動産業者が現況確認書と入居時の現況写真を撮影することで、後のトラブルを未然に防ぐことが可能となり、その積み重ねが大きな損失の回避に繋がっていきます。

ご愛読いただきありがとうございました。

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