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ハザードマップの説明義務化

2020年7月17日に国土交通省より以下のような公布がありました。

 

不動産取引時において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明を義務化

~宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令の公布等について~

 

2011年の「東日本大震災」では東北地方に地震と津波、昨年2019年は「台風19号」の豪雨による河川の氾濫、今年7月には「令和2年7月豪雨」による熊本県南部、川辺川・球磨川流域の人吉市や球磨村を中心に河川の氾濫で甚大な被害を及ぼしました。

 

近年の自然災害を鑑みて、国土交通省では2020年8月28日より不動産取引に際して重要事項説明を行う際、各自治体から公表されているハザードマップを用いて、取引される不動産がどの場所に位置しているのか、避難場所はどこなのか、ハザードマップ上では浸水が予想される区域外であっても、水害リスクがないと誤認させないよう説明することが義務付けられました。

 

と難しく書きましたが、簡略すると「近年は水害が多いので、売買・賃貸・交換等の契約する前に水害リスクのある場所なのかどうか事前に伝えてください」ということです。

 

中には「そもそもハザードマップって何?」という方もいらっしゃると思いますので、簡単に説明します。

私も不動産業界に入って半年が経った頃、賃貸のお部屋探しを担当したお客様に多摩川まで徒歩1~2分の物件を気に入っていただき、申込手続きを行いました。翌日電話が掛かってきて、「どうもハザードマップに指定されているみたいなのでやっぱり見送ります・・・」と言われ、「えー!そもそもハザードマップって何だ!?」とずいぶん焦り、色々と調べたのを鮮明に覚えています。

 

ハザードマップには以下の3つの種類があります。

①大雨、河川の氾濫により浸水の水害リスクがある「洪水ハザードマップ」

②大雨で下水道管や水路から水が溢れて浸水の水害リスクがある「雨水出水(内水)ハザードマップ」

③津波による浸水の水害リスクがある「高潮浸水ハザードマップ」

 

例えば2020年7月に品川区で公表されているものは、「洪水」と「高潮浸水」に関するハザードマップで、「雨水出水(内水)」は作成されていません。

私の経験上では、「雨水出水(内水)」のハザードマップは時代と共に排水能力が高まったことから、見かける機会は多くありません。もちろん高潮浸水は海に隣接していない自治体ではほとんど作成されていません。

参考として、各自治体のホームページからダウンロードできるハザードマップの一例をご紹介します。

 

①洪水ハザードマップ(品川区)

②雨水出水(内水)ハザードマップ(世田谷区)

③高潮浸水ハザードマップ(品川区)

 

そして、今回の説明義務化によって国土交通省で公開している重要事項説明書(建物賃貸借)では、以下のような記入欄が設けられました。

説明する際には、以下の4点に留意しなければいけません。

①水防法(※)に基づき作成された水害(洪水・雨水出水・高潮)ハザードマップを提示し、対象物件の概ねの位置を示すこと

②市町村が配布する印刷物又は市町村のホームページに掲載されているものを印刷したものであって、入手可能な最新のものを使うこと

③ハザードマップ上に記載された避難所について、併せてその位置を示すことが望ましいこと

④対象物件が浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスクがないと相手方が誤認することのないよう配慮すること

 

※ハザードマップには水防法によって作成されたものと、自治体が独自の判断で作成したものがあります。業法上では水防法に基づき作成された水害ハザードマップのみ説明すれば要件を満たしますが、後のトラブルを回避するためにも自主的に水害ハザードマップが作成されていれば説明した方がいいでしょう。

 

簡単に表現すると、最新のハザードマップ(②)に物件の場所の印(①)を付けて説明してください。その際、できれば避難場所も事前に伝えておくことが望ましく、想定区域外だからといって「絶対に安心ですよ」といった説明はしないでくださいね。

ということです。

 

ここまでは今回の義務化に伴って不動産業者が行うことを説明しました。

一方で、これから不動産を購入される方であれば、事前にハザードマップを調べて水害リスクを避けるのか、水害リスクを承知の上で購入するのかを判断する必要がありますが、地主系大家さんやすでに不動産を所有している大家さんの場合はそういう訳にもいきません。

 

その場合には、火災保険の2つのポイントに気を付けましょう。

ポイント1

水害が発生して建物の維持が難しくなった場合、建て直しするのか、ローン残債を完済して更地にするのか等を想定して、保険金額はそれらを満たせる金額になっているか

※保険料を下げるために保険金額が明らかに低く設定されていることがあります。

 

ポイント2

水災補償が付帯されているか、付帯されている場合は免責額浸水条件(床上〇cm以上の浸水のみ適用)が付いていないか確認

 

賃貸経営にリスクは付き物なので、あとはそのリスクをいかに減らせるか、もしもの際にどのようにカバーするかを考えることが重要となります。

ご愛読いただきありがとうございました。

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