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入居者募集に掛かる広告料の相場はどのくらい?

最新更新日 2021年06月14日
執筆:宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士 三好 貴大

 
これから賃貸経営に携わる方にとって、入居者を募集して成約した際に支払うものとして「広告料」というものが掛かると聞いたことがあるかもしれないですし、「賃貸契約の手数料は仲介手数料じゃないの?」と疑問を持たれる方もいると思います。
今回は空室が決まった時に発生する手数料の相場について解説していきます。

賃貸借契約の報酬は仲介手数料が原則

まず、前提として家主が不動産業者に空室募集の依頼を行った際、賃貸借契約を締結して成約した時の対価として「仲介手数料」を支払う、というのが基本的な考え方です。

また、慣習としては「家を借りるときに仲介手数料は賃料の1か月分(税別)が掛かる」という認識が一般的ですが、もしも不動産業者が借主から1か月分、貸主から1か月分の合計2か月分を受領した場合は宅地建物取引業法(宅建業法)違反、つまり違法行為となってしまいます。
これは1社が借主・貸主両方(両手)から受領した場合でも、2社が片方ずつ(片手)受領した場合でも同様で、宅建業法で定められている媒介・代理を行う場合の報酬は「1件の取引で賃料1か月分(税別)」が上限と定められています。

しかし、それを絶対的に守ろうとすると・・・

【1社のみが仲介を行う場合(両手)】

①借主:0.5か月、貸主:0.5か月(合計1か月)
②借主:1か月、貸主:0か月(合計1か月)
③借主:0か月、貸主:1か月(合計1か月)

ですが、

【2社が仲介を行う場合(片手)】

①借主側:0.5か月、貸主側:0.5か月(合計1か月)
※不動産業者の内心は「ちょっと減っちゃった・・・」

②借主側:1か月、貸主側:0か月(合計1か月ですが、貸主側は報酬ゼロ)
※貸主側の内心は「ただ働きかよ・・・」

③借主側:0か月、貸主側:1か月(合計1か月ですが、借主側は報酬ゼロ)
※借主側の内心は「ただ働きかよ・・・」

となってしまうため、両手仲介のみを頑張る業者はいても、報酬ゼロを覚悟で空室を埋めるために頑張ってくれる業者はほとんどいなくなってしまうでしょう。すると、両手仲介狙いの情報の囲い込みが発生して、市場の流れがほとんどなくなってしまいます。

広告料(業務委託料)の相場は賃料1か月分(税別)

そこで、宅建業法では「依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額(中略)については、この限りでない。」と定められているため、
慣習としては「借主からは賃料1か月分の仲介手数料」「貸主からは賃料1か月分の広告料(広告宣伝費)」としているケースが最も多くみられます。

つまり、広告料の相場は「賃料1か月分(税別)」です。
ちなみに、広告料ではなく中には契約開始から〇か月間の管理料という意味合いで「管理手数料」や「業務委託料」としているケースも見受けられます。

しかし、家主から依頼を受ける場合は「借主を見つけて契約を締結すること」が業務なので、借主を見つけるために行う広告業務はその範囲に入っており、家主の依頼により相応の労務や掛かった費用がなければ広告料が発生するのはいかがなものか?という意見もあると思いますし、当然の考えだと思います。

もちろん慣習もありますが、依頼するからには「どのような広告業務を行ってもらえるのか?」を確認することは大事だと思います。
例えば、業者間の流通サイト「レインズ」に間取りと外観写真だけ掲載して終わり・・・という場合と、
①ホームステージングを実施してくれる
②一眼レフの広角レンズで綺麗に撮影してくれる
③撮影した写真を露出や彩度を調整してくれる
④募集図面(マイソク)も他社に比べてとてもオシャレ
⑤レインズだけでなく「SUUMO」などのポータルサイトに掲載してくれる

など様々な取り組みをしてくれる方がより納得感があると思います。

客付け業者に払うADとは?

余談ですが、「AD(advertisement=広告、の略)」と呼ばれるものがあり、これは家主から空室募集を依頼した不動産業者(元付け業者)だけでなく、借主を見つけてきた不動産業者(客付け業者)に対して、他の物件より優先的に強くお勧めしてくれることを目的に追加で支払う費用のことです。
例えば、元付業者に賃料1か月分の広告料、客付け業者に賃料1か月分のADを支払って、合計で賃料2か月分を支払うといったイメージです。

私は空室を早く決めるためにはADを出して支出を増やすより、先に取り組むべき改善点が多くあると考えており、実際にADを出さずにほとんどの物件を満室にできています。

広告料やADを経費計上する際の勘定科目は?

ちなみに、広告料やADを支払った場合は、税務上の経費処理する際の勘定科目は「広告宣伝費」となります。
仲介手数料だった場合は「支払手数料」となります。

ご愛読いただきありがとうございました。

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